Что происходит с рынком недвижимости Торонто сегодня, и что ожидать в ближайшее время?
Советы профессионала. Итак, что происходит с рынком недвижимости Торонто сегодня, и что ожидать в ближайшее время? Этот вопрос сегодня интересует многих. Безусловно, кризис экономики, вызванный эпидемией COVID-19, не может не сказаться на рынке недвижимости. В этой статье, основываясь на статистике прошлых лет, анализе сегодняшней ситуации и своем многолетнем опыте в области инвестиций в недвижимость, я попытаюсь спрогнозировать, что ждет рынок недвижимости Торонто в ближайшем будущем.
За последние 20 лет мы имели пять кризисов, приводивших к рецессии в экономике. Это 1981 год – так называемая энергетическая рецессия, приведшая к тому, что инфляция стала измеряться двухзначными цифрами.
Далее рецессия 1990 года – известная как Gulf War Recession, приведшая к потере огромного количества рабочих мест.
За этим последовал кризис 2001 года – так называемая 911 Recession, толчком к которой послужила террористическая атака на «башни-близнецы» Всемирного торгового центра в Нью-Йорке. Далее 2009 год – Subprime Recession, приведшая к краху финансовой системы США и обрушению биржи, и, наконец, 2020 год - сегодняшний кризис, вызванный эпидемией COVID-19 .
Как вы видите, цикличность рецессий - около 10 лет. Все эти рецессии были абсолютно разные по своему происхождению, но есть и объединяющие их факторы.
Во-первых, все они случались в тот момент, когда экономика подходила к черте, за которой в скором времени должен был начаться затяжной экономический кризис, и в итоге выводили экономику к новому бурному росту. Для этого в 1981 году потребовалось 16 месяцев, в 1990 и 2001 годах - около года, в 2009-м - почти 2 года. Во-вторых, во всех случаях правительство принимало своевременные меры для спасения экономики и поддержки людей.
Основными рычагами воздействия является вливание в экономику большого количества денег, то есть включается печатный станок, сильно уменьшается процентная ставка кредитования, бизнесы и граждане получают существенную финансовую помощь. Это происходило во всех предыдущих четырех случаях, это же мы видим и сегодня.
Что происходит далее? Во время кризиса производство снижается и значительно уменьшается количество произведенных товаров, а денежная масса постепенно увеличивается, что неминуемо приводит к раскачиванию инфляции и сильному подорожанию товаров. Далее находящаяся на руках денежная масса и дешевое кредитование стимулируют спрос, и производители начинают производить больше товаров, появляются новые рабочие места, и экономика выходит из кризиса. Причем не просто восстанавливается, а делает очень существенный скачок вверх, и уже через год-два выходит на показатели валового продукта, превышающие докризисные.
Вот только цены уже не могут вернуться к прежним, так как влитые в экономику деньги изъять назад уже невозможно. Все предыдущие кризисы, несмотря на различные причины их возникновения, приводили к абсолютно идентичным последствиям – поднятие цен и переход экономики от рецессии к бурному росту. Нет никаких причин сомневаться в том, что и в этот раз сценарий развития событий будет тот же.
Сейчас лишь трудно предсказать, когда это произойдет, но, учитывая ожидаемую массовую вакцинацию и появление лекарств, способных минимизировать летальные случаи болезни, скорее всего, перелом произойдет уже к лету.
Теперь давайте рассмотрим перспективу развития рынка кондоминиумов Торонто на фоне кризиса, связанного с эпидемией коронавируса.
До начала эпидемии нехватка квартир находилась на уровне 20.000 единиц в год, темпы развития города и прироста населения в последние годы привели к тому, что даже существенное наращивание темпов строительства, которое мы видели последние два года, максимум что могло сделать - это удерживать нехватку квартир на том же уровне. Ни о каком сокращении этой нехватки в ближайшем будущем не могло даже быть и речи.
Аналитические расчеты показывали, что при благоприятном стечении обстоятельств нехватку можно будет уменьшить до 10.000 квартир в год к 2030-2035 годам, вместо этого мы получили то, что из планируемых к выходу в продажу новых проектов в этом году в продажу вышла лишь половина из них, многие проекты отложены до лучших времен, так как девелоперы не решаются продавать квартиры в тот момент, когда стоимость строительства растет каждый день.
В сегодняшней ситуации вероятность продать проект, а потом столкнуться с тем, что построить его будет себе в убыток - очень велика. Соответственно, девелоперы пачками откладывают проекты. Если вовремя не начать строить, то через 4-5 лет - а это средний срок строительства многоквартирного дома - мы неминуемо сталкиваемся с малым количеством окончаний проектов и, соответственно с нехваткой квартир. Именно это мы видим сегодня.
Правительство Канады только что существенно увеличило квоты на иммиграцию, и в следующие 3 года только в Торонто должно въехать более полумиллиона новых иммигрантов, и это без учета студентов и людей, въезжающих в страну по рабочим визам.
Кроме этого, многие аналитики также предсказывают, что в следующие 3 года в Канаду вернутся более миллиона канадских граждан, ранее проживавших за рубежом. Сейчас наибольшее количество канадских граждан, проживающих за границей, сосредоточено в трех странах. Это США, Гонконг и Великобритания. Уровень жизни в этих странах существенно снижается, и по прогнозам эта тенденция продолжится, подталкивая многих канадцев вернуться назад на родину.
Расчеты прошлых лет никак не учитывали столь масштабного увеличения населения, так что нехватка недвижимости прошлых лет уже в скором будущем покажется нам мелочью. Существенное подорожание себестоимости строительства и спрос, который, по оценкам специалистов, должен вернуться моментально по окончанию пандемии, неминуемо приведет к очередному сильному росту цен на недвижимость Большого Торонто.
Почему именно квартиры? Дело в том, что за последний год квартиры практически не выросли в цене, а в некоторых районах города даже немного просели. Недвижимость категории freehold за тот же период времени очень сильно подорожала, в итоге разрыв между ценами на квартиры и дома превысил даже показатели 2017-го. Обычно, когда разрыв в ценах достигает такого дисбаланса, происходит переориентация спроса в сторону квартир. Кроме этого, то огромное количество иммигрантов, которое Канада планирует принять в следующие три года - это потенциальные покупатели именно квартир, так как это наиболее доступный в ценовом варианте сегмент рынка.
По моему мнению, рост цен на квартиры начнется уже в 2021 году, и последующие 2-3 года подорожание в этом сегменте недвижимости будет очень существенным. Многие посмеивались над моими прогнозами пятилетней давности, когда я говорил, что цены в даунтауне скоро доберутся до 1000 долларов за кв. фут площади. Прошло всего 5 лет - и цена в 1300 долларов за кв. фут в даунтауне Торонто стала уже нормой.
В канун наступающего нового года я не побоюсь сделать свой очередной долгосрочный прогноз: я считаю, что уже в следующие 5-6 лет цены на квартиры доберутся до отметки в 2000 за квадратный фут. Так что ни инвесторам, ни покупающим для себя не стоит откладывать покупку, кризис - это самое лучшее время для инвестиций подобного рода. На стабильном рынке можно неплохо зарабатывать, но действительно большие деньги делаются именно в кризисные моменты, рынок ценных бумаг наглядно продемонстрировал нам это в марте-июне уходящего года. В 2021 году - очередь за кондоминиумами.
Со своей стороны профессиональная команда компании Right At Home Realty Investments Group, включающая в себя опытных агентов по недвижимости, моргидж-брокеров, юристов и экономистов, всегда будет стоять на страже того, чтобы ваши инвестиции были безопасны и приносили максимальную доходность.
Желаю всем отличных новогодних праздников, успешного 2021 года, ну и, конечно, не болеть коронавирусом, как и, впрочем, ничем другим.
Maxim Baginskiy
Broker of Record / Investment Advisor
416-832-8343
[email protected]
www.newGTAcondos.com
YouTube: new GTA сondos
Facebook: newGTAcondos